Dans cet article, je vous propose d’observer ensemble les points importants à considérer avant de faire l’acquisition d’un bien en location courte durée.
Il existe 7 différences principales entre un bien en location courte durée et un bien en location long terme: la gestion, le financement, les revenus, les risques, les dépenses, la fiscalité et la juridiction.
Regardons ensemble ces différences.
1.La gestion
La gestion d’un bien en location courte durée est complètement différente d’un bien en location longue durée. En premier temps, pour effectuer vos locations, vous devrez habituellement passer par une plateforme tierce pour afficher vos annonces. Les plus populaires sont: Airbnb, Booking et Vrbo. Ceux-ci prendront un pourcentage des frais payés par vos voyageurs.
Vous pouvez ensuite faire le choix de gérer vous même ces plateformes, ou de vous trouvez une compagnie de gestion.
Voici 3 types de gestion que vous pourriez considérer pour vos biens en location courte durée.
- Gestion intégrale. Si vous faites le choix de gérer intégralement vos biens, vous devrez être prêt à communiquer avec les voyageurs, effectuer les ménages et l’entretien de vos biens et gérer les urgences. Vous effectuerez ainsi plus de profit sur votre bien, mais devrez également investir plus d’heures par semaine. Dans ce contexte, vous ne déléguer pratiquement aucunes tâches. À vous de calculer si vos heures investies en valent la chandelle.
- Gestion partielle. En revanche, vous pourriez déléguer uniquement la partie ménage et entretien de vos biens. Il s’agit de la tâche qui nécessite le plus de temps et qui est particulièrement importante pour maintenir de bonnes évaluations sur les plateformes. Vous devriez alors vous occuper uniquement des communications avec les voyageurs et des urgences. Il s’agit, selon moi, du type de gestion le plus efficient et rentable.
- Délégation complète. Si vous décidez de déléguer la gestion de vos biens au complet, les compagnies de gestion prendront habituellement entre 15% à 30% de vos revenus brut en frais de gestion. Dans ce scénario, vous n’auriez pratiquement rien à gérer et pourriez profiter d’un bon mojito sur la plage tandis que vos biens sont sous de bonnes mains. Faites toutefois bien attention de sélectionner une compagnie de gestion fiable et professionnelle. La dernière chose que vous souhaitez et d’avoir des problèmes alors que vous laissez aller entre 15% à 30% de vos revenus bruts.
2.Le financement
Il est de façon générale plutôt difficile d’obtenir du financement pour un bien en location courte durée. La raison est simple, ce type de bien est considéré comme une activité commerciale risquée par les banques.
Il est habituellement possible d’obtenir du financement résidentiel pour votre 1er ou 2ème bien en location courte durée. Suite à cela, ce sera plus difficile.
Les biens en location courte durée doivent être financés par un financement commercial. Ce financement est habituellement beaucoup moins avantageux qu’un financement résidentiel: mise de fond pouvant aller jusqu’à 50% de la valeur du bien et des périodes d’amortissement plus courte (10 à 20 ans).
Conséquemment, l’effet de levier en location courte durée est beaucoup moins avantageux que pour le multi-logements: il est nécessaire d’injecter davantage de ses propres fonds pour faire l’acquisition d’un bien. Dans le même ordre d’idées, la valeur de votre bien étant déterminé par vos revenus, vous ne bénéficierez pas autant de la plus-value du marché qui peut survenir dans le marché résidentiel.
3.Les revenus
En outre, les biens en location courte durée sont habituellement beaucoup plus rentable en terme de cashflow que ceux en location à long terme. La rentabilité d’un bien en location courte durée varie habituellement entre 15% à 30%, alors qu’elle se trouve entre 5% à 10% pour de la location long-terme.
Cependant, ces revenus fluctuent davantage pour la location courte durée en fonction des saisons, des aléas économiques et de l’évolution du secteur dans lequel votre bien se trouve.
4.Le risque
Un rendement supérieur implique généralement plus de risques.
C’est le cas en location courte durée
Voici 3 risques qui y sont liées.
- Revenus changeants
En fonction des saisons et des événements dans votre ville, vos revenus seront appelés à changer. Ainsi, il est possible que pour un mois, vos revenus soient inférieurs à vos dépenses. En revanche, pour un autre mois, vos revenus seront de loin supérieurs à vos dépenses. Vous vous devez ainsi d’être discipliné avec les revenus qui rentrent dans votre compte.
- Dépendance envers une plateforme
Cet aspect est parfois négligé. Il ne faut jamais perdre de vue que vos revenus sont dépendants d’une plateforme qui n’est pas la vôtre. Cela représente un risque supplémentaire. Que se passerait-il si le site Airbnb n’existait plus, par exemple?
- Risques de bris dans vos logements
En fonction du type de bien que vous proposez en location, ce dernier pourrait être plus susceptible de subir des bris. En effet, le va et vient supplémentaire dans vos logements usent habituellement plus rapidement vos logements que pour une location de longue durée.
5.Les dépenses
Les dépenses en location courte durée ne sont pas les mêmes que pour de la location long terme. Voici quelques dépenses à ne pas oublier lors de vos calculs.
- Frais de ménage entre vos séjours
- Frais de roulement: produits hygiéniques, café, serviettes, litterie
- Assurances (habituellement + coûteuses)
- Frais d’entretien (habituellement + coûteux)
- Taxes de ventes (TPS/TVQ)
- Impôts (revenus d’entreprise VS revenus de location)
6.La fiscalité
Comme vous entretenez une activité dite commerciale, la fiscalité est également différente. Voici 3 points principaux à retenir.
- En commençant par le type de revenu que vous effectuez. Comme vous offrez des services supplémentaires, votre revenu sera possiblement considéré comme un revenu d’entreprise plutôt qu’un revenu de location. Ce point est à valider avec un comptable compétent sur le sujet.
- Également vos types de dépenses déductibles et capitalisables ne sont pas les mêmes. Vous devez ainsi vous assurez d’être bien ordonné pour garder le cap de vos dépenses.
- Enfin, comme vous facturez la TPS/TVQ, vous pouvez en récupérer une partie sur vos dépenses admissibles et remettre la différence aux autorités fiscales. Cela rajoute une entrée d’argent à gérer et à comptabiliser adéquatement.
7.La juridiction
Enfin, pour effectuer de la location courte durée, il est nécessaire d’obtenir un permis de location de la part de la CITQ. Le zonage permissif pour ce type de permis est restreint par les municipalités.
Ainsi, avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier, assurez-vous qu’il est possible d’obtenir un permis à cet emplacement. Pour ce faire, contactez l’urbanisme ou la ville de la municipalité en question.
En résumé, la location courte durée est bien différente de la location long terme. Le rendement en terme de cashflow est de loin supérieur, ce qui fait en sorte qu’avec seulement 2 à 3 biens en location courte durée, vous pourriez atteindre l’indépendance financière de façon très rapide. Toutefois, ce type d’investissement est un peu plus risqué et un peu moins passif que pour de la location long terme.
Alors, suite à votre lecture, que préférez-vous entre ces 2 types de location?
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