Êtes-vous fréquemment à la recherche de biens immobilier? Afin de bien évaluer le cashflow potentiel d’un immeuble à revenu, il est primordial de connaitre les éléments pouvant influencer le prix d’un loyer. Certains éléments augmentent le prix, alors que d’autres peuvent avoir une incidence négative. Dans cet article, nous vous présentons les principaux éléments à considérer afin de fixer le prix de loyer d’un logement.
- Dimensions, design et qualité du logement
En fonction de la dimension, du design et de la qualité de votre logement, vous attirez différent type de clientèle, et donc différent type de budget.
En général, les lofts, 1 1/2 et 2 1/2 s’adresse principalement au personne seule. Le prix de votre loyer sera donc fixé en logique de budget individuel.
Les 3 1/2 rentre dans une catégorie quelque peu différente. Il s’adresse aux personnes seules recherchant un logement plus grand, et aux couples. Le prix d’un 3 1/2 peut donc être fixé plus haut que les lofts, les 1 1/2 et les 2 1/2.
Le 4 1/2 rentre également dans une catégorie à part.
Il peut s’adresser à un grand éventail de gens, ce qui peut le rendre extrêmement rentable.
Il s’adresse d’abord à par exemple une colocation de 2 personnes. Ces personnes vont réfléchir en logique de budget individuel, ce qui vous permet de fixer votre loyer plus haut. En revanche, le 4 1/2 peut également s’adresser à un couple ou une personne seule recherchant un grand logement. Ces personnes ont généralement un budget élevé et sont prêtes à payer le prix pour une pièce de plus.
En montant dans le 5 1/2, 6 1/2 et plus, vous vous adressez alors généralement à des familles ou à des colocations de 3 personnes et plus. Il est alors évident que vous pouvez fixer votre loyer beaucoup plus cher. Néanmoins, votre logement sera alors beaucoup plus usé par le temps, ce qui peut représenter des coûts supplémentaires sur le long terme.
Ensuite, peu importe la grandeur de votre logement. Le design et la qualité de ce dernier va attirer différent type de clientèle. Si votre logement est construit à base de matériaux haute-gamme, vous pouvez charger plus cher par mois.
En revanche, si votre logement n’a pas été rénové depuis 10 à 15 ans, il est possible que vous deviez ajuster votre loyer en conséquence.
- Stationnement
La présence d’un stationnement est en général un très grand avantage comparatif, notamment en zone urbaine. En fonction de la ville ou vous habitez, un stationnement justifie généralement une hausse du loyer d’au moins 75$.
- Semi-meublé
Selon moi, vous devriez presque toujours offrir votre logement semi-meublé. C’est à dire, inclure au moins une cuisinière, un réfrigérateur, une sécheuse et une laveuse.
C’est un avantage comparatif qui peut faire une très grande différence lors du choix d’un logement. Quelqu’un hésitant entre deux logements, un semi-meublé, et un qui ne l’est pas, prendra nécessairement celui semi-meublé, même si le coût du loyer est plus élevé.
De façon générale, vous pouvez justifier une hausse du loyer d’au moins 30 à 50$ par mois pour fournir les électroménagers.
Dans le même ordre d’idées, avoir une entrée laveuse/sécheuse est d’une importante capitale. De nos jours, il est plutôt désuet d’aller au lavoir pour faire son lavage.
Des logements de la sorte existent encore, mais sont appelés à disparaitre dans le futur.
En revanche, rendre accessible une laveuse/sécheuse au rez-de-chaussée ou au sous-sol peut être intéressant, notamment dans les immeubles de plusieurs logements.
Enfin, la présence d’un lave-vaisselle n’est pas toujours primordiale, mais elle peut consister en un bel avantage comparatif. Après tout, qui aime vraiment laver sa vaisselle à la main?
- Terrasse, balcon ou cour arrière
Saviez-vous que plusieurs personnes ont ce critère comme obligatoire lorsqu’il est temps de rechercher un logement en ville?
Lorsque votre logement possède un balcon, une terrasse ou une cour arrière, vous avez beaucoup plus de chance de louer votre logement point. Vous pouvez également espérer charger un peu plus cher par mois, de l’ordre de 10$ à 50$ par mois, en fonction de la superficie de votre balcon.
- Espace de rangement
Une espace de rangement est un gros plus pour un logement. Cette dernière peut-être utilisé par votre locataire pour y mettre son vélo, ses pneus de voiture, des boites d’objets non-utilisés, etc.
Un espace de rangement peut augmenter le coût de votre loyer de l’ordre de 10$ à 20$ par mois.
- Cuisine
Une cuisine fonctionnelle et rénové et un gros plus pour un logement. C’est bien souvent l’une des pièces les plus importantes pour certains locataires.
Quelqu’un qui aime cuisinier pourrait choisir votre logement uniquement puisqu’il offre une très belle cuisine, et ce, même si le reste du logement n’est pas optimal.
- Salle de bain
Une belle salle de bain moderne est un gros plus à un logement. Pensez-y, la plupart des gens se lavent à tous les jours et passent plusieurs heures dans la salle de bain.
Cette dernière doit être bien munis de rangement pour y disposer de ses produits de nettoyage et ses serviettes/draps/guenilles.
- Insonorisation
Une bonne insonorisation d’un logement est extrêmement importante. Personne ne souhaite entendre des bruits jusqu’au petites heures du matin.
Ainsi, un logement mal insonorisé risque de faire en sorte qu’il y ait un plus grand roulement de locataire dans votre logement. Ces derniers en auront assez d’entendre leurs voisins après 1 an d’habitation.
Malheureusement, les plus vieilles constructions sont rarement bien insonorisés, et sont généralement trop couteuses à faire insonoriser.
C’est donc un problème avec lequel compose plusieurs propriétaires.
La solution qui s’offre alors à vous et donc de bien choisir vos locataires. Si vos locataires sont respectueux, vos problèmes d’insonorisation seront beaucoup moins prédominants, et vos locataires en seront bien heureux.
En résumé
Gardez bien en tête que chacun de ces éléments peuvent venir influencer à la hausse ou à la baisse le coût d’un loyer. Toutefois, chacun de ces éléments représente également des coûts pour les appliquer. Il vous faut donc calculer s’il est rentable d’apporter une modification à l’un de vos logements.
Également, lors de vos processus d’achat, soyez attentifs à l’un ou l’autre des ces éléments. Ils vous aideront à calculer de façon précise votre cashflow potentiel sur un immeuble à revenus!
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