Au Québec, le cashflow moyen par porte est de 50$ à 75$ pour un immeuble à revenus. Ce montant peut varier en fonction du nombre d’appartements qu’un immeuble comporte, du taux d’intérêt du prêt hypothécaire et du prix d’achat initial (et du type de location utilisé!). Dans cet article, je vous présente comment calculer le cashflow d’un immeuble à revenus, et surtout les erreurs à éviter avant d’acheter.
Vous avez probablement déjà entendu qu’un bon deal se fait à l’achat. À mes débuts, je ne comprenais pas trop cette affirmation. Je me disais qu’un bon deal pouvait aussi se créer sur le potentiel futur d’un immeuble…
Le problème est que votre paiement hypothécaire (qui sera votre plus grosse dépense mensuel) en est déterminé par le prix d’achat. Et le paiement hypothécaire ça dure généralement 25 ans, voir plus. Si vous payez trop cher dès le départ, il vous sera très difficile de générer un cashflow positif dans le futur! Et si vous perdez de l’argent à chaque mois pendant des années pour éventuellement générer un cashflow positif, vous n’allez que récupérer vos pertes!
L’erreur la plus fréquente est de négliger certaines dépenses reliés à un immeuble à revenus lors du calcul du cashflow potentiel d’un immeuble que l’on veut acheter. Ces dernières sont plus nombreuses qu’on le pense et peuvent gruger un cashflow très rapidement.
Cette erreur est souvent faite lors du premier achat par manque d’expérience.
Dans cet article, je vous propose d’observer les dépenses importantes à considérer afin de calculer le cashflow d’un immeuble à revenus dans l’objectif de l’acheter.
Prenons l’exemple d’un triplex dont le vendeur demande 300 000$.
Ce bloc vient d’arriver sur le marché et vous souhaitez calculer rapidement s’il peut vous générer un cashflow positif.
Au Québec, une mise de fond minimal de 20% (25% dans certains cas) est requise afin d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière. Il est également possible de mettre 5% ou 10% de mise de fond si vous achetez dans le but d’habitez un des logements de votre immeuble (nous traitons de cette matière dans un autre article : ).
Vous devez donc mettre une mise de fond initiale de 60 000$ afin d’acquérir cette immeuble de 300 000$. Voici les dépenses à considérer pour calculer votre cashflow.
- Paiement hypothécaire
Pour calculer votre paiement hypothécaire, vous pouvez utiliser cette méthode rapide :
(300 000$ (prix d’achat) – 60 000$ (mise de fond) ) X 0,0035 (taux d’intérêt en vigueur) = 840$
Votre paiement hypothécaire mensuel serait donc d’environ 840$ avec un taux d’intérêt annuel de 3,5%.
2. Taxes municipales et scolaires
Ce montant varie en fonction des municipalités, il sera généralement affiché avec la fiche de vente de l’immeuble.
Pour un triplex de 300 000$, les taxes s’élèvent généralement autour de 300$ par mois (montant approximatif appelé à varier).
3. Assurances habitation
Ce montant va varier en fonction de la compagnie d’assurance avec laquelle vous faites affaire. Dans l’optique du calcul pour la présente exemple, nous allons calculer un paiement d’assurance de 105$ par mois.
4. Dépenses d’entretien
Ce montant est plus difficile à calculer et dépend du nombre de logements que votre immeuble possède, de la superficie de votre terrain et de ce que vous offrez à vos locataires (déneigement, nettoyage, etc).
De façon générale, il est possible de le déterminer de façon approximative en calculant 50% du paiement hypothécaire pour un immeuble de 5 portes et plus.
Pour un duplex ou triplex, vous pouvez calculer 20% du paiement hypothécaire.
840$ X 20% = 168$
5. Total des dépenses mensuelles
- Paiement hypothécaire : 840$
- Taxes : 300$
- Assurances : 105$
- Dépenses d’entretien : 168$
Total = 1413$ (total des dépenses mensuelles)
Ensuite, c’est simple. Si l’immeuble en question est déjà loué, vous additionnez les loyers actuels pour les soustraire au total des dépenses, ce qui vous donne votre cashflow mensuel.
Sinon, vous devez connaitre un minimum le marché immobilier dans lequel vous vous trouvez. À combien pourriez-vous louer les logements dans ce secteur? Tentez d’être créatif, comment pourriez-vous maximiser le loyer mensuel?
N’oubliez pas, même si quelqu’un vous dit qu’un immeuble n’est pas rentable, ce n’est pas nécessairement le cas. Certains détails peuvent parfois vous créer un cashflow positif.
Maintenant que vous savez comment calculer le cashflow d’un immeuble, vous vous demandez peut-être combien vous devriez investir pour acheter un immeuble à revenus.
Dans cette vidéo je vous présente combien peut couter l’achat d’un immeuble à revenus.
Immobilier lucratif 